通期は前期と同一の見出し構成・粒度で固有名詞や数値が入れ替わっただけの変化なしに近い更新、四半期は前期・今期とも補足説明資料への参照案内のみで比較不能。
調査の概要
本記事は、東証プライム市場の時価総額上位500社を対象に、決算短信の「経営成績等の概況」相当部分の記載がどう変化したかを調べた調査の一部で、三井不動産分です。
通期: 2025年3月期決算短信 と 2026年3月期決算短信（開示日: 2025年5月9日 → 2026年5月13日）
四半期: 2026年3月期 第1四半期決算短信 と 2027年3月期 第1四半期決算短信（開示日: 2025年8月5日 → 2026年8月7日）
ここでいう定性文とは、決算短信のうち「1. 経営成績等の概況」相当の見出しから、次の大見出しの手前までの記述を指します。文字数は、タイトル名（『』）を除外し、空白を除いて計測しています。
通期決算短信の比較
文字数: 8,997字 → 9,029字（前期比+0.4%、増加）
見出し構成の変化: 変化なし
粒度の判定: 同等
セグメント情報注記: あり(1356字) → あり(1658字)
変化の型: 出来事型
増えた要素
- マネジメントセグメントでのカーシェア事業の増収寄与への言及
減った要素
- プロパティマネジメントのシステム関係費用増加による微減益要因の説明(前期固有)
要約: 見出し構成((1)〜(5)、賃貸・分譲・マネジメント・施設営業・その他の5区分)は前期と完全に同一で、分量・文数もほぼ横ばい。各セグメントの増減要因説明も同じ粒度で続くが、新規稼働物件名や取扱高数値など固有名詞・数値の入れ替えが中心で、説明の深掘りは見られない。
四半期決算短信の比較
四半期は比較不能でした。理由: 前期・今期とも経営成績等の概況は「決算短信補足説明資料をご参照ください」という参照案内のみ(167字)で定性文本体がなく比較不能
定性文の全文（前期・今期）
通期 2025年3月期
出典: 三井不動産 2025年3月期 決算短信〔日本基準〕、開示日 2025年5月9日（https://www2.jpx.co.jp/disc/88010/140120250501529630.pdf）
1.経営成績等の概況(1)当期の経営成績の概況◆ 連結業績概要(単位:百万円)当期 前期増減(率)(2024.4.1~2025.3.31)(2023.4.1~2024.3.31)売上高 2,625,363 2,383,289 242,074 (10.2%)事業利益 398,688 346,166 52,522 (15.2%)経常利益 290,262 267,890 22,371 (8.4%)親会社株主に帰属する 248,799 224,647 24,152 (10.8%)当期純利益当期は、売上高は前期比2,420億円(10.2%)の増収、事業利益は同比525億円(15.2%)の増益、経常利益は同比223億円(8.4%)の増益、親会社株主に帰属する当期純利益は同比241億円(10.8%)の増益となりました。なお、売上高、事業利益、経常利益、親会社株主に帰属する当期純利益は、いずれも過去最高を更新し、売上高は13期連続、経常利益、親会社株主に帰属する当期純利益は3期連続での過去最高更新となりました。◆ 連結セグメント別業績(単位:百万円)当期 前期増減(2024.4.1~2025.3.31)(2023.4.1~2024.3.31)売上高 事業利益 売上高 事業利益 売上高 事業利益賃貸 872,331 176,429 815,002 169,097 57,329 7,332分譲 758,069 167,078 627,611 135,187 130,458 31,891マネジメント 486,291 71,642 462,857 66,289 23,434 5,352施設営業 224,054 38,610 194,512 26,333 29,542 12,277その他 284,616 6,569 283,306 4,151 1,310 2,417消去又は全社 – △61,641 – △54,892 – △6,749計 2,625,363 398,688 2,383,289 346,166 242,074 52,522◆ セグメント別の業績概況各セグメントの売上高は、外部顧客に対する売上高を記載しております。また、特に記載のない場合、単位は百万円となっております。
① 賃貸当期 前期増減(2024.4.1~2025.3.31)(2023.4.1~2024.3.31)売上高 872,331 815,002 57,329事業利益 176,429 169,097 7,332国内外オフィスの賃貸収益や既存商業施設の売上の伸長等により、セグメント全体では573億円の増収、73億円の増益となりました。なお、当期末における当社の首都圏オフィス空室率(単体)は1.3%(当第3四半期末の2.5%から1.2pt改善)となりました。<売上高の内訳>当期 前期増減(2024.4.1~2025.3.31)(2023.4.1~2024.3.31)オフィス 466,601 446,087 20,513商業施設 299,100 286,553 12,547その他 106,628 82,360 24,268合計 872,331 815,002 57,329・貸付面積の状況(単位:千㎡)当期末 前期末増減(2025.3.31) (2024.3.31)オフィス 所有 2,059 2,060 △1転貸 1,573 1,545 28商業施設 所有 2,005 2,010 △5転貸 708 667 41・期末空室率推移(%)2025/3 2024/3 2023/3 2022/3 2021/3 2020/3 2019/3 2018/3オフィス・商業施設(連結) 3.5 3.8 4.3 3.0 2.9 2.3 1.8 2.4首都圏オフィス(単体) 1.3 2.2 3.8 3.2 3.1 1.9 1.7 2.2地方オフィス(単体) 3.4 3.2 2.8 3.7 3.5 1.3 1.8 2.3<当期における主要な新規・通期稼働物件>・新規稼働物件(当期稼働物件)パークウェルステイト幕張ベイパーク 千葉県千葉市 2024年9月開業 シニアレジデンスパークウェルステイト西麻布 東京都港区 2024年10月開業 シニアレジデンスパークウェルステイト湘南藤沢SST 神奈川県藤沢市 2024年10月開業 シニアレジデンス三井アウトレットパーク マリンピア神戸 兵庫県神戸市 2024年11月開業 商業施設三井アウトレットパーク 台湾林口 Ⅱ館 台湾新北市 2024年11月開業 商業施設・通期稼働物件(前期稼働物件)ららぽーと門真・大阪府門真市 2023年4月開業 商業施設三井アウトレットパーク 大阪門真ららぽーと台中 台湾台中市 2023年5月開業 商業施設ららテラスTOKYO-BAY 千葉県船橋市 2023年11月開業 商業施設ららテラスHARUMI FLAG 東京都中央区 2024年3月開業 商業施設<単体の賃貸事業内訳>・全体当期 前期(2024.4.1~2025.3.31)(2023.4.1~2024.3.31)売上高 732,733 702,491粗利益 132,015 121,904粗利益率(%) 18.0 17.4・オフィス・商業施設オフィス 商業施設首都圏 地方 合計 首都圏 地方 合計売上高 320,873 24,075 344,948 174,165 96,454 270,620貸付面積(千㎡) 2,581 279 2,860 1,440 915 2,355棟数(棟) 93 22 115 70 28 98空室率(%) 1.3 3.4 1.5 1.8 3.0 2.3
② 分譲当期 前期増減(2024.4.1~2025.3.31)(2023.4.1~2024.3.31)売上高 758,069 627,611 130,458事業利益 167,078 135,187 31,891国内住宅分譲は、「パークタワー勝どきサウス」「三田ガーデンヒルズ」等の引渡しの進捗等により増収増益となりました。一方、投資家向け・海外住宅分譲等は、販売用不動産・固定資産をトータルで捉えた資産回転の加速により物件売却が進捗するも、前期に高利益率物件を売却した反動等により、増収減益となりました。セグメント全体では1,304億円の増収、318億円の増益となりました。なお、国内の新築マンション分譲の次期計上予定戸数2,800戸に対する契約進捗率は88.4%となりました。<売上高・事業利益の内訳>当期 前期増減(2024.4.1~2025.3.31)(2023.4.1~2024.3.31)国内住宅分譲売上高 413,574 314,400 99,174事業利益 96,431 49,788 46,643投資家向け・海外住宅分譲等売上高 344,495 313,210 31,284事業利益 70,647 85,399 △14,752売上高合計 758,069 627,611 130,458事業利益合計 167,078 135,187 31,891<国内住宅分譲内訳>・売上高等の内訳当期 前期増減(2024.4.1~2025.3.31)(2023.4.1~2024.3.31)マンション 377,592 (3,693戸) 280,561 (3,280戸) 97,031 (413戸)首都圏 346,925 (3,182戸) 253,923 (2,665戸) 93,002 (517戸)その他 30,667 (511戸) 26,638 (615戸) 4,029 (△104戸)戸建 35,981 (417戸) 33,839 (420戸) 2,142 (△3戸)首都圏 33,908 (388戸) 33,839 (420戸) 69 (△32戸)その他 2,072 (29戸) – (0戸) 2,072 (29戸)売上高合計 413,574 (4,110戸) 314,400 (3,700戸) 99,174 (410戸)・契約状況マンション 戸建 合計期首契約済み (戸) (A) 4,425 59 4,484期中契約 (戸) (B) 3,112 401 3,513計上戸数 (戸) (C) 3,693 417 4,110期末契約済み (戸) (A)+(B)-(C) 3,844 43 3,887完成在庫 (戸) 32 22 54新規発売 (戸) 3,072 402 3,474(注)契約済み戸数、新規発売戸数には、次期以降に計上が予定されている戸数も含まれております。・期末完成在庫推移(戸)2025/3 2024/3 2023/3 2022/3 2021/3 2020/3 2019/3 2018/3マンション 32 24 55 82 150 128 141 108戸建 22 22 0 7 17 58 30 40合計 54 46 55 89 167 186 171 148・当期における主要な計上物件(国内住宅分譲)パークタワー勝どきサウス 東京都中央区 マンション三田ガーデンヒルズ 東京都港区 マンションパークタワー西新宿 東京都新宿区 マンションパークタワー勝どきミッド 東京都中央区 マンション・当期における主要な計上物件(投資家向け分譲・海外住宅分譲)横浜三井ビルディング 神奈川県横浜市 オフィスOtemachi One タワー 東京都千代田区 オフィスMFIP多摩 東京都多摩市 データセンターCortland 米国ニューヨーク市 分譲住宅200 Amsterdam 米国ニューヨーク市 分譲住宅
③ マネジメント当期 前期増減(2024.4.1~2025.3.31)(2023.4.1~2024.3.31)売上高 486,291 462,857 23,434事業利益 71,642 66,289 5,352プロパティマネジメントは、リパーク(貸し駐車場)における前期比での稼働向上の一方で、システム関係費用の増加等により増収微減益となりました。仲介・アセットマネジメント等は、リハウス(個人向け仲介)における取引単価向上・AUMの拡大等により増収増益となりました。セグメント全体では234億円の増収、53億円の増益となりました。<売上高・事業利益の内訳>当期 前期増減(2024.4.1~2025.3.31)(2023.4.1~2024.3.31)プロパティマネジメント売上高(※1) 361,400 347,025 14,375事業利益 38,464 38,554 △89仲介・アセットマネジメント等売上高 124,891 115,831 9,059事業利益 33,177 27,735 5,442売上高合計 486,291 462,857 23,434事業利益合計 71,642 66,289 5,352
※1 当期末のリパーク(貸し駐車場)管理台数の状況リパーク管理台数:247,740台(前期末:247,046台)・三井不動産リアルティの仲介事業の状況(仲介・アセットマネジメント等に含む)当期 前期増減(2024.4.1~2025.3.31)(2023.4.1~2024.3.31)取扱高 件数 取扱高 件数 取扱高 件数仲介 2,218,842 (38,103件) 1,934,599 (38,680件) 284,242 (△577件)・三井不動産レジデンシャルの販売受託事業の状況(仲介・アセットマネジメント等に含む)当期 前期増減(2024.4.1~2025.3.31)(2023.4.1~2024.3.31)取扱高 件数 取扱高 件数 取扱高 件数販売受託 116,045 (1,056件) 67,951 (870件) 48,094 (186件)
④ 施設営業当期 前期増減(2024.4.1~2025.3.31)(2023.4.1~2024.3.31)売上高 224,054 194,512 29,542事業利益 38,610 26,333 12,277ホテル・リゾートのADRが大幅に上昇したことや、東京ドームにおける稼働日数・来場者数の増加等により、セグメント全体では、295億円の増収、122億円の増益となりました。<売上高の内訳>当期 前期増減(2024.4.1~2025.3.31)(2023.4.1~2024.3.31)ホテル・リゾート 162,105 140,577 21,528スポーツ・エンターテインメント 61,948 53,934 8,013合計 224,054 194,512 29,542・ホテル稼働率当期 前期増減(2024.4.1~2025.3.31)(2023.4.1~2024.3.31)宿泊主体型ホテル 82% 83% △1pt<当期における主要な新規・通期稼働物件>・新規稼働物件(当期稼働物件)LaLa arena TOKYO-BAY 千葉県船橋市 2024年5月開業 アリーナ三井ガーデンホテル京都三条プレミア 京都府京都市 2024年7月開業 ホテル三井ガーデンホテル銀座築地 東京都中央区 2024年9月開業 ホテル・通期稼働物件(前期稼働物件)ブルガリホテル東京 東京都中央区 2023年4月開業 ホテル三井ガーデンホテル神奈川県横浜市 2023年5月開業 ホテル横浜みなとみらいプレミア
⑤ その他当期 前期増減(2024.4.1~2025.3.31)(2023.4.1~2024.3.31)売上高 284,616 283,306 1,310事業利益 6,569 4,151 2,417<売上高の内訳>当期 前期増減(2024.4.1~2025.3.31)(2023.4.1~2024.3.31)新築請負・リフォーム等 244,370 245,948 △1,577その他 40,245 37,357 2,887合計 284,616 283,306 1,310・受注工事高内訳当期 前期増減(2024.4.1~2025.3.31)(2023.4.1~2024.3.31)新築請負 138,680 131,792 6,888
(2)当期の財政状態の概況◆ 当期末の資産、負債、純資産(単位:百万円)当期末 前期末増減(2025.3.31) (2024.3.31)総資産 9,859,856 9,489,527 370,329総負債 6,589,133 6,254,870 334,263うち有利子負債 4,416,086 4,430,422 △14,336純資産 3,270,723 3,234,656 36,066うち自己資本 3,146,837 3,110,088 36,748D/Eレシオ(倍) 1.40 1.42 △0.02(注)有利子負債:連結貸借対照表に計上されている短期借入金、ノンリコース短期借入金、コマーシャル・ペーパー、1年内償還予定の社債、ノンリコース1年内償還予定の社債、社債、ノンリコース社債、長期借入金、ノンリコース長期借入金の合計D/Eレシオ:有利子負債/自己資本有利子負債のうちノンリコース債務が、当期末において462,741百万円、前期末において463,067百万円含まれております。◆ 主要な資産負債の概要
1.販売用不動産等当期末における販売用不動産(仕掛販売用不動産、開発用土地、前渡金を含む)残高は、2兆5,007億円となり、前期末比で1,254億円増加しました。これは、原価回収により5,612億円減少した一方で、新規投資6,074億円および円安の進行に伴う円換算差額の影響により増加したこと等によります。
2.有形・無形固定資産当期末における有形・無形固定資産残高は、4兆7,074億円となり、前期末比で3,018億円増加しました。これは、減価償却により1,405億円減少した一方で、三井不動産における「ららぽーと安城」、三井不動産レジデンシャルにおける「パークウェルステイト西麻布」等への新規投資3,627億円および円安の進行に伴う円換算差額の影響により増加したこと等によります。
3.有利子負債当期末における有利子負債残高は、営業活動によるキャッシュ・イン5,992億円、有形・無形固定資産の新規投資等の投資活動によるキャッシュ・アウト3,219億円、配当金の支払いおよび自己株式の取得によるキャッシュ・アウト1,296億円、円安の進行に伴う円換算差額の影響等により、前期末比143億円減少し、4兆4,160億円となりました。
(3)当期のキャッシュ・フローの概況◆ 当期のキャッシュ・フロー当期末における現金及び現金同等物の残高は、前期末比で159億円減少し、1,632億円となりました。
1.営業活動によるキャッシュ・フロー当期は、営業活動により5,992億円の増加となりました。これは、税金等調整前当期純利益3,630億円や減価償却費1,405億円等によるものです。一方で、法人税等の支払額又は還付額1,002億円等による減少がありました。
2.投資活動によるキャッシュ・フロー当期は、投資活動により3,219億円の減少となりました。これは、有形及び無形固定資産の取得による支出2,714億円、投資有価証券の取得による支出1,370億円等によるものです。一方で、投資有価証券の売却による収入1,035億円、預り敷金保証金の受入による収入493億円等による増加がありました。
3.財務活動によるキャッシュ・フロー当期は、配当金の支払や借入金の返済等により、財務活動によるキャッシュ・フローは2,693億円の減少となりました。◆ キャッシュ・フロー関連指標の推移項目 2022年3月期 2023年3月期 2024年3月期 2025年3月期自己資本比率 34.1% 32.8% 32.8% 31.9%時価ベースの自己資本比率 30.3% 26.2% 48.6% 37.4%キャッシュ・フロー対有利子負債比率 13.5年 13.6年 18.3年 7.4年インタレスト・カバレッジ・レシオ 11.3 7.8 6.4 6.2(注)1.各指標の基準は下記のとおりです。いずれも連結ベースの財務数値により計算しております。自己資本比率:自己資本/総資産時価ベースの自己資本比率:株式時価総額/総資産株式時価総額:期末終値株価×期末発行済株式数(自己株式控除後)2022年3月期より「時価の算定に関する会計基準」等を適用したことを契機に株式時価総額に用いる株価を「決算期末月の月中平均株価」から「期末終値株価」に変更しております。キャッシュ・フロー対有利子負債比率:有利子負債/営業キャッシュ・フローインタレスト・カバレッジ・レシオ:EBITDA/利払いEBITDA:営業利益+減価償却費利払い:連結損益計算書の支払利息
(4)今後の見通し(次期の業績見通し)◆ 連結業績の見通し(単位:百万円)次期 当期増減(率)(2025.4.1~2026.3.31)(2024.4.1~2025.3.31)売上高 2,700,000 2,625,363 74,636 (2.8%)営業利益 380,000 372,732 7,267 (1.9%)事業利益 425,000 398,688 26,311 (6.6%)経常利益 285,000 290,262 △5,262 (△1.8%)親会社株主に帰属260,000 248,799 11,200 (4.5%)する当期純利益次期の業績予想については、売上高は当期比746億円増収の2兆7,000億円、営業利益は同比72億円増益の3,800億円、事業利益は同比263億円増益の4,250億円、経常利益は同比52億円減益の2,850億円の見込みです。また、親会社株主に帰属する当期純利益は、同比112億円増益の2,600億円の見込みです。◆ 連結セグメント別業績の見通し(単位:百万円)次期 当期増減(率)(2025.4.1~2026.3.31)(2024.4.1~2025.3.31)売上高 事業利益 売上高 事業利益 売上高 事業利益賃貸 940,000 175,000 872,331 176,429 67,668 (7.8%) △1,429 (△0.8%)分譲 710,000 190,000 758,069 167,078 △48,069 (△6.3%) 22,921 (13.7%)マネジメント 500,000 75,000 486,291 71,642 13,708 (2.8%) 3,357 (4.7%)施設営業 240,000 45,000 224,054 38,610 15,945 (7.1%) 6,389 (16.5%)その他 310,000 5,000 284,616 6,569 25,383 (8.9%) △1,569 (△23.9%)全社費用・- △65,000 – △61,641 – (-%) △3,358 (5.4%)消去合計 2,700,000 425,000 2,625,363 398,688 74,636 (2.8%) 26,311 (6.6%)「賃貸」セグメントは、「ららぽーと安城」・「三井アウトレットパーク マリンピア神戸」をはじめとする国内商業施設の新規開業・増床や、「東京ミッドタウン八重洲」等による賃貸収益の増加があるものの、米国賃貸物件における竣工に伴う費用増等を織り込み、セグメント全体では当期と同程度の水準を見込みます。「分譲」セグメントは、国内住宅分譲における都心・高額・大規模な物件の計上による利益率の向上、投資家向け分譲においては販売用不動産・固定資産をトータルで捉えて資産回転を加速することにより、セグメント全体では、大幅な増益を見込みます。「マネジメント」セグメントは、住宅管理戸数の増加や、施設売上の拡大によるマネジメントフィーの増加等を織り込み、増収増益を見込みます。「施設営業」セグメントは、ホテル・リゾートにおける旺盛な需要を背景とした更なる収益・利益の拡大等により、増収増益を見込みます。◆ 次期の財政状態の見通し通期の設備投資額は2,000億円、減価償却費は1,400億円、期末有利子負債残高は4兆6,000億円を見込んでおります。
(5)利益配分に関する基本方針及び当期・次期の配当当社は、中長期的な視点で、利益の再投資を通じた株主価値向上を図るとともに、事業環境や業績、財務状況などを総合的に勘案したうえで、株主の皆様への利益還元を行なっております。利益還元につきましては、持続的な成長に基づく安定・継続的な還元姿勢が重要であるという認識のもと、グループ長期経営方針「& INNOVATION 2030」において、2024年度から2026年度は、安定的な増配(累進配当)および自己株式の機動的・継続的な取得を実施することとしており、総還元性向を「毎期50%以上」、配当性向を「毎期35%程度」としております。当期の好調な業績および上記の株主還元方針を総合的に勘案し、1株当たりの年間配当金を期初公表の30円から1円増配の31円とさせていただきます。中間配当金は15円で実施済みであり、期末配当金については16円となります。なお、次期の配当につきましては、今後の見通しおよび上記の株主還元方針を総合的に勘案し、年33円、うち中間配当金は16.5円を予定しております。
通期 2026年3月期
出典: 三井不動産 2026年3月期 決算短信〔日本基準〕、開示日 2026年5月13日（https://www2.jpx.co.jp/disc/88010/140120260512525951.pdf）
1.経営成績等の概況(1)当期の経営成績の概況◆ 連結業績概要(単位:百万円)当期 前期増減(率)(2025.4.1~2026.3.31)(2024.4.1~2025.3.31)売上高 2,709,747 2,625,363 84,383 (3.2%)事業利益 445,120 398,688 46,432 (11.6%)経常利益 313,319 290,262 23,056 (7.9%)親会社株主に帰属する 278,684 248,799 29,885 (12.0%)当期純利益当期は、売上高は前期比843億円(3.2%)の増収、事業利益は同比464億円(11.6%)の増益、経常利益は同比230億円(7.9%)の増益、親会社株主に帰属する当期純利益は同比298億円(12.0%)の増益となりました。なお、売上高、事業利益、経常利益、親会社株主に帰属する当期純利益は、いずれも過去最高を更新し、売上高は14期連続、事業利益は2期連続、経常利益、親会社株主に帰属する当期純利益は4期連続での過去最高更新となりました。◆ 連結セグメント別業績(単位:百万円)当期 前期増減(2025.4.1~2026.3.31)(2024.4.1~2025.3.31)売上高 事業利益 売上高 事業利益 売上高 事業利益賃貸 936,601 177,011 872,331 176,429 64,270 581分譲 729,271 193,182 758,069 167,078 △28,798 26,103マネジメント 511,470 80,891 486,291 71,642 25,178 9,249施設営業 244,146 46,345 224,054 38,610 20,091 7,734その他 288,257 10,178 284,616 6,569 3,641 3,609消去又は全社 – △62,488 – △61,641 – △846計 2,709,747 445,120 2,625,363 398,688 84,383 46,432◆ セグメント別の業績概況各セグメントの売上高は、外部顧客に対する売上高を記載しております。また、特に記載のない場合、単位は百万円となっております。
① 賃貸当期 前期増減(2025.4.1~2026.3.31)(2024.4.1~2025.3.31)売上高 936,601 872,331 64,270事業利益 177,011 176,429 581国内外オフィスの売上高・事業利益の拡大等により、セグメント全体では642億円の増収、5億円の増益となりました。なお、当期末における当社の首都圏オフィス空室率(単体)は1.6%(当第3四半期末の1.5%から0.1pt上昇)となりました。<売上高の内訳>当期 前期増減(2025.4.1~2026.3.31)(2024.4.1~2025.3.31)オフィス 486,495 466,601 19,893商業施設 334,919 299,100 35,818その他 115,186 106,628 8,557合計 936,601 872,331 64,270・貸付面積の状況(単位:千㎡)当期末 前期末増減(2026.3.31) (2025.3.31)オフィス 所有 2,069 2,059 10転貸 1,517 1,573 △56商業施設 所有 2,248 2,005 243転貸 800 708 92・期末空室率推移(%)2026/3 2025/3 2024/3 2023/3 2022/3 2021/3 2020/3 2019/3オフィス・商業施設(連結) 3.0 3.5 3.8 4.3 3.0 2.9 2.3 1.8首都圏オフィス(単体) 1.6 1.3 2.2 3.8 3.2 3.1 1.9 1.7地方オフィス(単体) 3.2 3.4 3.2 2.8 3.7 3.5 1.3 1.8<当期における主要な新規・通期稼働物件>・新規稼働物件(当期稼働物件)ららぽーと台北南港 台湾台北市 2025年3月開業 商業施設ららぽーと安城 愛知県安城市 2025年4月開業 商業施設ららテラス川口 埼玉県川口市 2025年5月開業 商業施設三井アウトレットパーク 木更津(4期) 千葉県木更津市 2025年6月開業 商業施設ららテラス北綾瀬 東京都足立区 2025年6月開業 商業施設ららぽーとTOKYO-BAY 北館(建替え)1期 千葉県船橋市 2025年10月開業 商業施設三井アウトレットパーク 岡崎 愛知県岡崎市 2025年11月開業 商業施設表参道Grid Tower 東京都港区 2026年1月竣工 オフィスBASEGATE横浜関内 神奈川県横浜市 2026年3月開業 商業施設・通期稼働物件(前期稼働物件)パークウェルステイト幕張ベイパーク 千葉県千葉市 2024年9月開業 シニアレジデンスパークウェルステイト西麻布 東京都港区 2024年10月開業 シニアレジデンスパークウェルステイト湘南藤沢SST 神奈川県藤沢市 2024年10月開業 シニアレジデンス三井アウトレットパーク 台湾林口 Ⅱ館 台湾新北市 2024年11月開業 商業施設三井アウトレットパーク マリンピア神戸 兵庫県神戸市 2024年11月開業 商業施設<単体の賃貸事業内訳>・全体当期 前期(2025.4.1~2026.3.31)(2024.4.1~2025.3.31)売上高 781,623 732,733粗利益 135,946 132,015粗利益率(%) 17.4 18.0・オフィス・商業施設オフィス 商業施設首都圏 地方 合計 首都圏 地方 合計売上高 332,172 24,505 356,678 186,831 110,293 297,125貸付面積(千㎡) 2,551 276 2,827 1,560 1,060 2,620棟数(棟) 93 21 114 75 31 106空室率(%) 1.6 3.2 1.8 2.4 2.2 2.3
② 分譲当期 前期増減(2025.4.1~2026.3.31)(2024.4.1~2025.3.31)売上高 729,271 758,069 △28,798事業利益 193,182 167,078 26,103国内住宅分譲は、「三田ガーデンヒルズ」「パークシティ高田馬場」等の引渡しの進捗等により増収増益となりました。投資家向け・海外住宅分譲等は、販売用不動産および固定資産をトータルで捉え、資産回転を加速したことにより増益となりました。セグメント全体では287億円の減収、261億円の増益となりました。なお、国内の新築マンション分譲の次期計上予定戸数2,350戸に対する契約進捗率は75%となりました。<売上高・事業利益の内訳>当期 前期増減(2025.4.1~2026.3.31)(2024.4.1~2025.3.31)国内住宅分譲売上高 439,356 413,574 25,781事業利益 112,005 96,431 15,573投資家向け・海外住宅分譲等売上高 289,915 344,495 △54,579事業利益 81,177 70,647 10,530売上高合計 729,271 758,069 △28,798事業利益合計 193,182 167,078 26,103<国内住宅分譲内訳>・売上高等の内訳当期 前期増減(2025.4.1~2026.3.31)(2024.4.1~2025.3.31)マンション 400,848 (2,747戸) 377,592 (3,693戸) 23,255 (△946戸)首都圏 355,312 (2,173戸) 346,925 (3,182戸) 8,386 (△1,009戸)その他 45,536 (574戸) 30,667 (511戸) 14,868 (63戸)戸建 38,507 (407戸) 35,981 (417戸) 2,526 (△10戸)首都圏 37,319 (392戸) 33,908 (388戸) 3,411 (4戸)その他 1,187 (15戸) 2,072 (29戸) △885 (△14戸)売上高合計 439,356 (3,154戸) 413,574 (4,110戸) 25,781 (△956戸)・契約状況マンション 戸建 合計期首契約済み (戸) (A) 3,844 43 3,887期中契約 (戸) (B) 2,604 466 3,070計上戸数 (戸) (C) 2,747 407 3,154期末契約済み (戸) (A)+(B)-(C) 3,701 102 3,803完成在庫 (戸) 36 10 46新規発売 (戸) 2,641 458 3,099(注)契約済み戸数、新規発売戸数には、次期以降に計上が予定されている戸数も含まれております。・期末完成在庫推移(戸)2026/3 2025/3 2024/3 2023/3 2022/3 2021/3 2020/3 2019/3マンション 36 32 24 55 82 150 128 141戸建 10 22 22 0 7 17 58 30合計 46 54 46 55 89 167 186 171・当期における主要な計上物件(国内住宅分譲)三田ガーデンヒルズ 東京都港区 マンションパークシティ高田馬場 東京都新宿区 マンションパークコート ザ・三番町ハウス 東京都千代田区 マンションHARUMI FLAG SKY DUO(タワー棟) 東京都中央区 マンション幕張ベイパーク ライズゲートタワー 千葉県千葉市 マンション・当期における主要な計上物件(投資家向け分譲・海外住宅分譲)(旧)日比谷U-1ビル 東京都千代田区 土地大手町建物名古屋駅前ビル 愛知県名古屋市 オフィス日本橋本町M-SQUARE 東京都中央区 オフィス豊洲ベイサイドクロスタワー 東京都江東区 オフィスダイバーシティ東京 プラザ 東京都江東区 商業施設Cortland 米国ニューヨーク市 マンション
③ マネジメント当期 前期増減(2025.4.1~2026.3.31)(2024.4.1~2025.3.31)売上高 511,470 486,291 25,178事業利益 80,891 71,642 9,249プロパティマネジメントは、カーシェア事業における売上高増加や施設売上の拡大によるマネジメントフィー増加等の影響により増収増益となりました。仲介・アセットマネジメント等は、プロジェクトマネジメントフィーの増加等により増収増益となりました。セグメント全体では251億円の増収、92億円の増益となりました。<売上高・事業利益の内訳>当期 前期増減(2025.4.1~2026.3.31)(2024.4.1~2025.3.31)プロパティマネジメント売上高(※1) 376,330 361,400 14,930事業利益 44,334 38,464 5,869仲介・アセットマネジメント等売上高 135,139 124,891 10,248事業利益 36,557 33,177 3,379売上高合計 511,470 486,291 25,178事業利益合計 80,891 71,642 9,249
※1 当期末のリパーク(貸し駐車場)管理台数の状況リパーク管理台数:252,857台(前期末:247,740台)・三井不動産リアルティの仲介事業の状況(仲介・アセットマネジメント等に含む)当期 前期増減(2025.4.1~2026.3.31)(2024.4.1~2025.3.31)取扱高 件数 取扱高 件数 取扱高 件数仲介 2,287,966 (36,220件) 2,218,842 (38,103件) 69,124 (△1,883件)・三井不動産レジデンシャルの販売受託事業の状況(仲介・アセットマネジメント等に含む)当期 前期増減(2025.4.1~2026.3.31)(2024.4.1~2025.3.31)取扱高 件数 取扱高 件数 取扱高 件数販売受託 85,216 (729件) 116,045 (1,056件) △30,829 (△327件)
④ 施設営業当期 前期増減(2025.4.1~2026.3.31)(2024.4.1~2025.3.31)売上高 244,146 224,054 20,091事業利益 46,345 38,610 7,734ホテル・リゾートのADR・稼働率上昇や、東京ドームにおける使用料の増額改定等により、セグメント全体では、200億円の増収、77億円の増益となりました。<売上高の内訳>当期 前期増減(2025.4.1~2026.3.31)(2024.4.1~2025.3.31)ホテル・リゾート 177,584 162,105 15,479スポーツ・エンターテインメント 66,561 61,948 4,612合計 244,146 224,054 20,091・ホテル稼働率当期 前期増減(2025.4.1~2026.3.31)(2024.4.1~2025.3.31)宿泊主体型ホテル 85% 82% 3pt<当期における主要な新規・通期稼働物件>・新規稼働物件(当期稼働物件)該当なし・通期稼働物件(前期稼働物件)LaLa arena TOKYO-BAY 千葉県船橋市 2024年5月開業 アリーナ三井ガーデンホテル京都三条プレミア 京都府京都市 2024年7月開業 ホテル三井ガーデンホテル銀座築地 東京都中央区 2024年9月開業 ホテル
⑤ その他当期 前期増減(2025.4.1~2026.3.31)(2024.4.1~2025.3.31)売上高 288,257 284,616 3,641事業利益 10,178 6,569 3,609<売上高の内訳>当期 前期増減(2025.4.1~2026.3.31)(2024.4.1~2025.3.31)新築請負・リフォーム等 247,300 244,370 2,930その他 40,956 40,245 711合計 288,257 284,616 3,641・受注工事高内訳当期 前期増減(2025.4.1~2026.3.31)(2024.4.1~2025.3.31)新築請負 131,294 138,680 △7,385
(2)当期の財政状態の概況◆ 当期末の資産、負債、純資産(単位:百万円)当期末 前期末増減(2026.3.31) (2025.3.31)総資産 10,103,474 9,859,856 243,617総負債 6,718,630 6,589,133 129,497うち有利子負債 4,632,547 4,416,086 216,460純資産 3,384,844 3,270,723 114,120うち自己資本 3,277,508 3,146,837 130,671D/Eレシオ(倍) 1.41 1.40 0.01(注)有利子負債:連結貸借対照表に計上されている短期借入金、ノンリコース短期借入金、コマーシャル・ペーパー、1年内償還予定の社債、ノンリコース1年内償還予定の社債、社債、ノンリコース社債、長期借入金、ノンリコース長期借入金の合計D/Eレシオ:有利子負債/自己資本有利子負債のうちノンリコース債務が、当期末において352,671百万円、前期末において462,741百万円含まれております。◆ 主要な資産負債の概要
1.販売用不動産等当期末における販売用不動産(仕掛販売用不動産、開発用土地、前渡金を含む)残高は、2兆6,030億円となり、前期末比で1,023億円増加しました。これは、原価回収により5,203億円減少した一方で、新規投資6,444億円および円安の進行に伴う円換算差額の影響により増加したこと等によります。
2.有形・無形固定資産当期末における有形・無形固定資産残高は、4兆6,791億円となり、前期末比で283億円減少しました。これは、新規投資2,463億円により増加した一方で、減価償却による1,509億円減少、三井不動産における「(旧)日比谷U-1ビル」「大手町建物名古屋駅前ビル」の売却により減少したこと等によります。
3.有利子負債当期末における有利子負債残高は、営業活動によるキャッシュ・イン1,452億円、有形・無形固定資産の新規投資等の投資活動によるキャッシュ・アウト1,790億円、配当金の支払いおよび自己株式の取得によるキャッシュ・アウト1,913億円、円安の進行に伴う円換算差額の影響等により、前期末比2,164億円増加し、4兆6,325億円となりました。
(3)当期のキャッシュ・フローの概況◆ 当期のキャッシュ・フロー当期末における現金及び現金同等物の残高は、前期末比で809億円減少し、823億円となりました。
1.営業活動によるキャッシュ・フロー当期は、営業活動により1,452億円の増加となりました。これは、税金等調整前当期純利益3,970億円や減価償却費1,509億円等によるものです。一方で、販売用不動産の取得・売却によるキャッシュ・フローは、取得による支出が売却による回収を上回り、1,510億円の減少となっております。また、法人税等の支払額又は還付額1,267億円等による減少がありました。
2.投資活動によるキャッシュ・フロー当期は、投資活動により1,790億円の減少となりました。これは、有形及び無形固定資産の取得による支出2,364億円、投資有価証券の取得による支出1,277億円等によるものです。一方で、有形及び無形固定資産の売却による収入1,353億円、投資有価証券の売却による収入730億円等による増加がありました。
3.財務活動によるキャッシュ・フロー当期は、配当金の支払や借入金の返済等により、財務活動によるキャッシュ・フローは591億円の減少となりました。◆ キャッシュ・フロー関連指標の推移項目 2023年3月期 2024年3月期 2025年3月期 2026年3月期自己資本比率 32.8% 32.8% 31.9% 32.4%時価ベースの自己資本比率 26.2% 48.6% 37.4% 44.5%キャッシュ・フロー対有利子負債比率 13.6年 18.3年 7.4年 31.9年インタレスト・カバレッジ・レシオ 7.8 6.4 6.2 7.1(注)1.各指標の基準は下記のとおりです。いずれも連結ベースの財務数値により計算しております。自己資本比率:自己資本/総資産時価ベースの自己資本比率:株式時価総額/総資産株式時価総額:期末終値株価×期末発行済株式数(自己株式控除後)キャッシュ・フロー対有利子負債比率:有利子負債/営業キャッシュ・フローインタレスト・カバレッジ・レシオ:EBITDA/利払いEBITDA:営業利益+減価償却費利払い:連結損益計算書の支払利息
(4)今後の見通し(次期の業績見通し)◆ 連結業績の見通し(単位:百万円)次期 当期増減(率)(2026.4.1~2027.3.31)(2025.4.1~2026.3.31)売上高 2,800,000 2,709,747 90,252 (3.3%)営業利益 410,000 397,788 12,211 (3.1%)事業利益 450,000 445,120 4,879 (1.1%)経常利益 315,000 313,319 1,680 (0.5%)親会社株主に帰属285,000 278,684 6,315 (2.3%)する当期純利益次期の業績予想については、売上高は当期比902億円増収の2兆8,000億円、営業利益は同比122億円増益の4,100億円、事業利益は同比48億円増益の4,500億円、経常利益は同比16億円増益の3,150億円の見込みです。また、親会社株主に帰属する当期純利益は、同比63億円増益の2,850億円の見込みです。◆ 連結セグメント別業績の見通し(単位:百万円)次期 当期増減(率)(2026.4.1~2027.3.31)(2025.4.1~2026.3.31)売上高 事業利益 売上高 事業利益 売上高 事業利益賃貸 970,000 180,000 936,601 177,011 33,398 (3.6%) 2,988 (1.7%)分譲 740,000 210,000 729,271 193,182 10,728 (1.5%) 16,817 (8.7%)マネジメント 510,000 75,000 511,470 80,891 △1,470 (△0.3%) △5,891 (△7.3%)施設営業 260,000 45,000 244,146 46,345 15,853 (6.5%) △1,345 (△2.9%)その他 320,000 10,000 288,257 10,178 31,742 (11.0%) △178 (△1.7%)全社費用・- △70,000 – △62,488 – (-%) △7,511 (12.0%)消去合計 2,800,000 450,000 2,709,747 445,120 90,252 (3.3%) 4,879 (1.1%)「賃貸」セグメントは、国内オフィスや米国賃貸物件における竣工に伴う費用増が発生するものの、国内外オフィスの賃料増加や国内外商業施設の売上増加に伴う賃貸利益の伸長を織り込み、増収増益を見込みます。「分譲」セグメントは、国内住宅分譲における都心・高額・大規模な物件の計上による反動減があるものの、投資家向け・海外住宅分譲等において、販売用不動産・固定資産をトータルで捉えて資産回転を加速することにより、セグメント全体では増収増益を見込みます。「マネジメント」セグメントは、当期に計上した一過性のマネジメントフィーの反動等を織り込み、減益を見込みます。「施設営業」セグメントは、ホテル・リゾートにおける旺盛な需要を背景とした更なる収益・利益の拡大があるものの、新規大規模物件の竣工に伴う費用増を見込み、セグメント全体では当期と同程度の水準を見込みます。◆ 次期の財政状態の見通し通期の設備投資額は3,000億円、減価償却費は1,600億円、期末有利子負債残高は4兆8,000億円を見込んでおります。
(5)利益配分に関する基本方針及び当期・次期の配当当社は、中長期的な視点で、利益の再投資を通じた株主価値向上を図るとともに、事業環境や業績、財務状況などを総合的に勘案したうえで、株主の皆様への利益還元を行なっております。利益還元につきましては、持続的な成長に基づく安定・継続的な還元姿勢が重要であるという認識のもと、グループ長期経営方針「& INNOVATION 2030」において、2024年度から2026年度は、安定的な増配(累進配当)および自己株式の機動的・継続的な取得を実施することとしており、総還元性向を「毎期50%以上」、配当性向を「毎期35%程度」としております。当期の好調な業績および上記の株主還元方針を総合的に勘案し、1株当たりの年間配当金を前回予想から1円増配の35円とさせていただきます。中間配当金は17円で実施済みであり、期末配当金については18円となります。なお、次期の配当につきましては、今後の見通しおよび上記の株主還元方針を総合的に勘案し、年37円、うち中間配当金は18.5円を予定しております。
四半期 2026年3月期 第1四半期
出典: 三井不動産 2026年3月期 第1四半期 決算短信〔日本基準〕、開示日 2025年8月5日（https://www2.jpx.co.jp/disc/88010/140120250728521940.pdf）
1.経営成績等の概況当第1四半期連結累計期間における経営成績等の概況は、本日(2025年8月5日)公表の決算短信補足説明資料をご参照ください。決算短信補足説明資料は当社ホームページに掲載しております。当社ホームページURL:(https://www.mitsuifudosan.co.jp/corporate/ir/library/)
四半期 2027年3月期 第1四半期
出典: 三井不動産 2027年3月期 第1四半期 決算短信〔日本基準〕、開示日 2026年8月7日（https://www2.jpx.co.jp/disc/88010/140120260804508257.pdf）
1.経営成績等の概況当第1四半期連結累計期間における経営成績等の概況は、本日(2026年8月7日)公表の決算短信補足説明資料をご参照ください。決算短信補足説明資料は当社ホームページに掲載しております。当社ホームページURL:(https://www.mitsuifudosan.co.jp/corporate/ir/library/)
本記事は各社が開示した決算短信の記載を機械的に抽出・比較し、AIが要約したものです。数値・表現は原資料をご確認ください。投資判断はご自身の責任で行ってください。
